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中海成本控制的四大重点

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-01-29  

中海成本控制的四大重点

中海,盈利能力与利润率始终雄踞行业第一,被称之为房地产行业的利润奶牛,引的无数地产人跟风学习......

今天分享《中海成本控制的四大重点》

设计费用(约占项目总成本的1%左右),主要包括了项目开发前期各专项的设计费用,如施工图设计费、环境设计费、装饰设计费等。

①对于设计费用,中海主要从以下几方面进行控制:

②中海地产设计费限额参考值▼

中海设计费总额超过批复值10%的,地区公司需重新上报审批。

 

☀一方面,合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估,参与材料、设备的经济性评价,尽可能为设计提供全面客观的经济性建议;另一方面,设计部门自身应以项目定位为原则,在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计,注重进行设计成果性价比分析,着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。

房地产项目成本管理的主要过程在于初步设计阶段、采购分包阶段、项目建造施工阶段、竣工结算阶段。

☀成本管理最有效是在初步设计阶段,项目成本确定比重最大的发生在招标阶段,成本管理最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段,竣工结算阶段则是确定项目最后收入和成本的阶段。

多种设计方案经济性比较。

设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下,由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路,成本控制人员进行经济比较,寻找造价最低的设计方案。通过设计方案的经济性比较从而降低工程造价是发挥项目优势的一个主要方式。

具体操作方法大体的思路是:

规划设计中心负责总体规划,在仔细研究营销和客服提交市场调研和客户反馈意见的基础上,找出可进行多方案设计的专业和环节,根据初步设计专业分工,明确多方案设计的专业和人员。由规划设计中心(结合营销和客服)向设计单位提出主要方案和可替代方案,成本控制中心负责根据这些方案进行造价比较,确定费用最低的设计方案。成本控制中心向规划设计中心提出成本控制建议,考虑最低造价方案的可行性。

中海地产限额设计标准:

(1)中海项目档次界定

(2)推行限量与限额设计

结构设计限额管理

❷外立面门窗设计限额

❸外立面装饰设计    

公共部位精装修限额    

电梯选型限额    

安防功能及其他附件功能

室外工程设计限额

中海重点关注园林设计,注意软景与硬景的比例搭配, 限额指标如下:

❽精装修工程限额

精装修工程必须先行制定物料配置清单,并经内部充分讨论确定后执行,切一味追求奢华。对于高档非别墅物业,其室内精装修单方造价(以室内装饰面积计算,不含空调系统)应控制在1500元/㎡以下,中档应控制在700~800元/㎡

中海地产工程成本科目介绍▼

按照总建筑面积计算的单方造价,非别墅物业类型建安成本造价一般在1700~2300元/㎡左右(毛胚),别墅类型普遍在2500元/㎡以上。

❶前期工程

❷基础工程

以总建筑面积为单位计算,目前的造价水平是80~120元/㎡。以建筑基底计算的桩基基础,其造价为600~800元/㎡。

❸地下室

地下室工程的造价一般是2200~3000元/㎡,影响地下室的主要因素:

 

 

❹地面以上建筑

 

以住宅的单层造价为例,目前一般是1650~1850元/㎡(不含室内装饰)

❺、公共配套设施:

标准是学校约1600元/㎡全包,会所3500~4000元/㎡(含建造与装修)

❻、配套工程:

具备弹性的项目是变配电工程,以KVA为指标,每一单位的成本是2000元/KVA左右。

 

❼、景观工程:

 

目前室外景观工程的造价水平一般控制在每平米建筑面积(地上可售)100~120元/㎡,以空地面积计,整个室外工程的造价水平是400~500元/㎡。

软得多,硬的少;

普通的多,名贵的少;

控制水景。



 
 
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